Czym jest umowa najmu?
Najem lokalu (tenancy) jest umową pomiędzy wynajmującym (landlord) a najemcą (tenant), która pozwala najemcy mieszkać w nieruchomości tak długo jak płaci czynsz i przestrzega zasad. Umowa najmu (tenancy agreement) jest dokumentem potwierdzającym zawarcie najmu między wynajmującym a najemcą, który określa warunki i wymogi prawne wynajmu. Umowy najmu mogą być pisemne lub ustne. Jednak skorzystanie z pisemnej formy pozwoli uniknąć wszelkich sporów w późniejszym terminie.
Umowa powinna zostać sporządzona w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach i podpisana zarówno przez właściciela, jak i najemcę.
Co powinna zawierać umowa najmu:
- dane właściciela oraz najemcy (imiona, nazwiska, adresy),
- adres nieruchomości,
- datę rozpoczęcia najmu,
- okres trwania umowy,
- wysokość czynszu oraz informacje jak często i w jaki sposób ma być on opłacany,
- rodzaj opłat ponoszonych przez najemcę,
- wysokość wpłaconego depozytu (prawo nie wprowadza tu żadnych ograniczeń), okres oczekiwania na jego wypłacenie i w jakich sytuacjach może zostać zatrzymany,
- informację czy inne osoby mają prawo korzystać z lokalu i jeżeli tak, to w jakim zakresie,
- okres wypowiedzenia.
Rodzaje umów najmu
To ważne, abyś wiedział, jaki rodzaj umowy najmu podpisujesz, ponieważ może to mieć wpływ na twoje prawa do nieruchomości oraz w jaki sposób z niej korzystasz.
- Gwarantowany najem krótkoterminowy (Assured Shorthold Tenancy, AST). Jest to najczęściej spotykany rodzaj umowy i oznacza najem na określony okres czasu, zazwyczaj 6 lub 12 miesięcy. Po upłynięciu ustalonego okresu, jeśli nie podjęte zostaną stosowne kroki w celu ponownego przedłużenia umowy AST, przejdzie ona w ustawowy najem okresowy (statutory periodic tenancy). Oznacza to, że umowa będzie automatycznie przedłużana w trybie miesięcznym lub tygodniowym (w zależności od częstotliwości opłat czynszu).
- Kontraktowy najem okresowy (Contractual Periodic Tenancy). Umowy tego rodzaju mogą mieć różne wersje.Właściciel nieruchomości może zaoferować ustną umowę najmu lub pisemną umowę najmu bez ustalonego okresu. Obydwa te przypadki spowodują utworzenie kontraktowego najmu okresowego. Oznacza to, że okres ich trwania zależy od trybu płacenia czynszu np. z tygodnia na tydzień, z miesiąca na miesiąc. Tak jak w przypadku wszystkich innych umów, należy dokładnie zapoznać się z prawami oraz obowiązkami stron.
- Najem niesamodzielny (Excluded Letting). Jeśli właściciel mieszka razem z tobą w tej samej nieruchomości, taka sytuacja nie może być przedmiotem gwarantowanego najmu krótkoterminowego (AST) i stanowi najem niesamodzielny. W tym przypadku również konieczne jest uważne zapoznanie się z pisemnym kontraktem w celu zrozumienia praw i obowiązków z niego wynikających.
- Najem regulowany i gwarantowany (Regulated Tenancy lub Assured Tenancy). Jeśli zajęcie nieruchomości nastąpiło przed 1989 rokiem, być może masz status najemcy typu ‘regulated tenant’. Jeśli zajęcie nieruchomości nastąpiło w latach pomiędzy 1989 a 1997 – być może masz statusnajemcy typu ‘assured tenant’. W takich przypadkach stosowane są odmienne przepisy i ważne jest zapoznanie się z nimi, w celu dokładnego zrozumienia swoich praw.
- inne rodzaje umów:
.
Inwentaryzacja - spis wyposażenia (inventory)
Przed wprowadzeniem się do nowego lokalu wskazane jest przeprowadzenie i podpisanie inwentaryzacji. Jest to dokument, w którym opisany jest ogólny stan nieruchomości oraz jakiekolwiek wyposażenie. Inwentaryzację należy przeprowadzić ponownie podczas wyprowadzki. Podpisanie inwentaryzacji oznacza, że zgadzasz się z informacjami tam zawartymi, dlatego też konieczne jest zweryfikowanie spisu wyposażenia przed złożeniem podpisu. Jeśli właściciel / agencja nie zapewni ci inwentaryzacji, warto samemu sporządzić taki spis i przesłać go do podpisania. Zrobienie zdjęć lokalu na potrzeby inwentaryzacji to również dobry pomysł. Zapewni bowiem dowody na to, w jakim stanie znajdowała się nieruchomość w momencie jej zajęcia. Fotografie, opatrzone datą, warto wydrukować lub znaleźć inny sposób na udowodnienie tego, kiedy zostały zrobione. Poniżej przykład inwentaryzacji.
„Normalne zużycie”
Należy pamiętać, że najemca ponosi odpowiedzialność za zwrócenie lokalu w takim stanie, w jakim został on wynajęty uwzględniając normalne zużycie. Normalne zużycie uzależnione będzie od stanu nieruchomości w momencie wprowadzania się lokatorów a także od okresu ich zamieszkiwania w danym lokalu. I tak
na przykład za normalne zużycie nie można uznać połamanych mebli czy wypalonych w dywanie dziur, ale nieznacznie wytarty dywan – tak.
Pamiętaj! Należy zachować rachunki za odkupywane sprzęty, wyposażenie, naprawy, remonty – mogą być przydatne w razie sporu o zwrot depozytu.
Kaucja/depozyt (deposit)
Depozyt jest jednorazową opłatą, która podlega zwrotowi po rozwiązaniu umowy. Jest on pobierany jako forma zabezpieczenia i pokrycia pieniężnego przed ewentualnymi startami tytułem zniszczenia mienia.
Wszystkie umowy najmu podpisane po 6 kwietnia 2007 roku wymagają, aby właściciel / agencja ulokowali kaucję w systemie ochrony kaucji (Tenancy Deposit Scheme). Właściciel / agencja mają obowiązek poinformować cię o tym, który system został wybrany.
Uwaga! Nie jest legalne pobieranie jakichkolwiek kaucji przed sfinalizowaniem umowy wynajmu.
Prawa i obowiązki wynajmującego i najemcy
Zarówno wynajmujący, jak i najemca mają pewna prawa i obowiązki, niezależnie od tego czy zostały one zawarte w umowie czy nie. Przepisy te zawarte są w akcie prawnym Housing Act.
Obowiązki najemcy:
- Najemca ma obowiązek terminowego opłacania czynszu oraz rachunków.
- Najemca ma obowiązek: jak najszybszego zgłoszenia wszelkich napraw do właściciela / agencji;
niepowodowania umyślnych zniszczeń; niedokonywania żadnych zmian lub remontów nieruchomości bez zgody właściciela / agencji (które najlepiej uzyskać na piśmie). W przypadku zniszczeń właściciel / agencja mogą potrącić pieniądze z wpłaconej kaucji, w celu przeprowadzenia stosownych napraw. - Jeśli do wynajmowanej nieruchomości należy ogród, najemca jest czasami odpowiedzialny za utrzymanie w nim porządku, co należy sprawdzić w umowie najmu.
- Najemca odpowiedzialny jest za zachowanie osób odwiedzających nieruchomość. Do twoich obowiązków należy zapewnienie, że nie łamią oni żadnych przepisów i ustaleń wynikających z umowy najmu.
- Najemca mają obowiązek przestrzegania wszystkich innych warunków zawartych w umowie najmu. Umowa może na przykład zabraniać lokatorom chowania zwierząt domowych, palenia papierosów w pomieszczeniach lub zabraniać mieszkania innych osób bez pisemnej zgody właściciela / agencji.
Obowiązki właściciela / agencji:
- Nie mają oni prawa wchodzić do twojego domu bez pozwolenia, z wyjątkiem sytuacji wyjątkowych.
Właściciel nieruchomości / agent może wejść do zamieszkiwanego przez ciebie lokalu w celu przeprowadzenia inspekcji, napraw lub w każdym innym celu określonym w umowie najmu, np. w celu pokazania nieruchomości potencjalnym najemcom. O takich wizytach musisz być poinformowany z 24-godzinnym pisemnym wyprzedzeniem, chyba że wspólnie uzgodniony został krótszy okres
zawiadomienia lub jeśli istnieje rzeczywiste niebezpieczeństwo. Jeśli właściciel nieruchomości / agent wejdzie do twojego domu bez stosownego zawiadomienia lub uzgodnienia, może to zostać uznane za prześladowanie (harassment), co stanowi przestępstwo kryminalne. W przypadku zaistnienia takiej sytuacji powinieneś zasięgnąć porady pracowników zespołu Tenancy Relations Team przy twoim City Council , organizacji Shelter lub Biura Porad Obywatelskich (CAB). - Jeśli właściciel / agent domaga się abyś opuścił zajmowaną nieruchomość, musi to być zgodne z
obowiązującymi przepisami. Właściwe postępowanie uzależnione jest od rodzaju umowy najmu. Jeśli nieruchomość wynajmowana jest na podstawie AST musi zostać przesłane do ciebie wezwanie do
zwrotu przedmiotu najmu (Notice Seeking Possesion lub Notice Requiring Possesion). - Zgodnie z prawem właściciel (agencja) jest odpowiedzialny za: podstawowe naprawy, utrzymanie w dobrej kondycji instalacji wodno – kanalizacyjnej, gazowej, elektrycznej, sanitarnej oraz ogrzewania (włączając w to bojler), utrzymywanie w dobrym stanie dachu, okien i drzwi, murów (np. elewacji), rynien. Gdy psują się sprzęty domowego użytku, typu pralka, lodówka – właściciel ma obowiązek
naprawy, ale może żądać zwrotu części kosztów.
- agencje działające na zasadzie "let only" - po podpisaniu umowy najmu pośrednictwo agencji wygasa,
- agencje działające na zasadzie "management" - agencja ma obowiązek sprawowania opieki nad wynajmowanym mieszkaniem oraz prawidłowym przebiegiem najmu. W tym przypadku wszelkie usterki i problemy zgłaszasz właśnie agencji.
Wymagane dokumenty
- dowód tożsamości lub dwa (dowodem tożsamości może być potwierdzenie miejsca zamieszkania np. rachunek za telefon lub wyciąg z banku),
- list od pracodawcy potwierdzający zatrudnienie lub wyciągi bankowe (bank statements) będące dowodem stałych przychodów,
- list polecający od poprzedniego lanldorda,
Zanim podpiszesz umowę
- przeczytaj uważnie umowę i upewnij się, że rozumiesz jej warunki (jeśli nie znasz dobrze angielskiego poproś o pomoc znajomego, aby towarzyszył ci przy podpisywaniu umowy lub poproś landlorda o dodatkowy czas na zapoznanie się z treścią umowy)
- sprawdź, czy w umowie wyszczególnione są jakiekolwiek przyszłe opłaty – np. za wymianę wykładzin lub profesjonalne sprzątanie nieruchomości po jej opuszczeniu (zapis taki jest bezprawny). Więcej o bezprawnych zapisach w umowach znajdziesz w dokumencie Guidance on unfair terms in tenancy agreements Urzędu ds. Uczciwego Handlu ( Office of Fair Trading).
- zapytaj właściciela / agencję o to, jaka umowa o najem zostanie podpisana; indywidualna (single tenancy) czy wielostronna (joint tenancy). W przypadku podpisania umowy wielostronnej należy
pamiętać, że na najemcach spoczywać będzie solidarna odpowiedzialność. Oznacza to, że będziesz odpowiadać za postępowanie innych najemców, szczególnie w przypadku gdy nie płacą oni czynszu. Może się również zdarzyć, że kontrakt podpisany zostanie na określony termin (fixed term
contract). Jest to szczególnie istotne, jeśli w nieruchomości mieszkać będą również inni najemcy. Podpisując taki kontrakt musisz mieć całkowitą pewność, że jesteście w stanie mieszkać razem
przez termin trwania umowy. Dobrze jest również ustalić co stanie się w przypadku wyprowadzki jednego z najemców. Czy będziesz zobowiązany do zapłacenia ich części czynszu? Czy to Ty będziesz odpowiedzialny za znalezienie nowego współlokatora, czy zajmie się tym właściciel / agencja? - jeśli nieruchomość wyposażona jest w urządzenia gazowe, właściciel / agencja ma prawny obowiązek przeprowadzenia dorocznych inspekcji ich bezpieczeństwa. Powinieneś poprosić o przedstawienie bieżącego certyfikatu bezpieczeństwa gazowego CORGI (Gas Safety Certyficate), aby upewnić się, że ten wymóg został spełniony. W razie odmowy powinieneś skontaktować się z pracownikami Private Housing Team przy twojej Radzie Miejskiej w celu uzyskania dalszych porad. Właściciele i agencje powinni również regularnie sprawdzać bezpieczeństwo instalacji i urządzeń elektrycznych w lokalach.
- zawsze upewniaj się, czy osoba podająca się za właściciela nieruchomości jest nim naprawdę. Zdarzają się przypadki tzw. fikcyjnych właścicieli. Umowy podpisane prywatnie z osobami podającymi się za właścicieli, nie mającymi w rzeczywistości żadnych praw do danej nieruchomości, nie mają żadnej mocy prawnej. Oszuści często ogłaszają pod wynajem mieszkania/domy bedące własnością państwa (tzw. mieszkania komunalne – Council flats). Poradę możesz uzyskać w Urzędzie Miejskim (City Council).
Rozwiązanie umowy najmu
Wcześniejsze wypowiedzenie umowy
Obydwie strony, zarówno wynajmujący (landlord) jak i najemca (tenant) zobowiązani są do odpowiednio wcześniejszego wypowiedzenia umowy. Informacja o długości okresu wypowiedzenia (zazwyczaj jest to miesiąc czasu) musi być zapisana w umowie najmu. Jeżeli zdecydujesz się opuścić wynajmowane mieszkanie wcześniej (tzn. przed upływem okresu wypowiedzenia), nie zwalnia cię to z obowiązku zapłaty czynszu za okres obowiązywania umowy.
Wygaśnięcie umowy
Jeśli podpisałeś umowę na pewien okres czasu np. 6 miesięcy, oznacza to, że bez jej wypowiedzenia ulega ona automatycznemu przedłużeniu na kolejne pół roku. Jeżeli chcesz zrezygnować z wynajmu po okresie 6 miesięcy musisz powiadomić o tym wynajmującego najpóźniej 28 dni przed opuszczeniem własności, aby dać czas właścicielowi na znalezienie nowego najemcy.
Źródło: Shelter, Citizens Advice Bureau, Office of Fair Trading, Direct.gov.uk, City Council
Czytaj również:
Tenancy deposit protection schemes gwarancją zwrotu depozytu
Jak szukać pokoju/mieszkania w Wielkiej Brytanii
